Taxa de condomínio dispara em SP e muda a conta na hora de escolher um imóvel

Por Estadão · Categoria: Geral · 07/11/2026

Nos últimos quatro anos, a taxa de condomínio ficou 30% mais cara na cidade de São Paulo. Em 2022, o preço médio pago na capital paulista era de R$ 832. Em 2026, o número saltou para R$ 1.085, de acordo com dados do Mapa de Condomínios realizado pela administradora Lello. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA acumulou cerca de 20% de alta, o que ilustra o impacto da taxa no bolso das famílias paulistanas . (function(){function e(){window.addEventListener(`message`,function(e){if(e.data[`datawrapper-height`]!==void 0){var t=document.querySelectorAll(`iframe`);for(var n in e.data[`datawrapper-height`])for(var r=0,i;i=t[r];r++)if(i.contentWindow===e.source){var a=e.data[`datawrapper-height`][n]+`px`;i.style.height=a}}})}e()})(); Para Angélica Arbex, diretora de estratégia e relacionamento da Lello Condomínios, o aumento no valor das cotas condominiais é explicado pela estrutura de custos operacionais dos edifícios. “A mão de obra é o principal custo de um condomínio. Os valores acompanham os dissídios e reajustes salariais da categoria de funcionários e terceirizados”, justifica. “As concessionárias públicas de água, energia elétrica e gás também têm sofrido ajustes constantes acima da inflação geral . O condomínio não é composto por bens de consumo, mas sim por serviços, contratos e tarifas públicas, por isso não acompanha a inflação tradicional”, complementa a executiva. O cenário, porém, pesa no bolso do morador. Atualmente, um paulistano desembolsa cerca de R$ 13 mil por ano para pagar o condomínio, de acordo com dados do Data Lello. Esse valor, entretanto, pode variar de R$ 7,1 mil, para condomínios com mais de 150 apartamentos no Centro da cidade, a mais de R$ 33 mil, para condomínios com menos de 30 unidades na zona sul . Na prática, quanto menos vizinhos, mais caro. Segundo Lucas Penteado, proprietário da Lopes Prime, franquia da Lopes Imobiliária, o encarecimento dos preços aperta o orçamento e direciona a escolha do imóvel. “O comprador calcula quanto ele vai pagar de financiamento, IPTU e condomínio. Existe um teto de gastos que ele não pode ultrapassar”, comenta. Além do número de unidades, a localização exerce uma influência significativa no preço pago pelos moradores. Na zona sul, a despesa média mensal chega a R$ 1.282, enquanto na zona leste o preço cai para R$ 750. São R$ 532 de diferença por mês, segundo dados do Data Lello. O preço do lazer compartilhado Na hora de escolher um apartamento para comprar, a internacionalista Júlia Paiva, 30, diz que ficou encantada pela área de lazer de um prédio no Jardim Prudência , bairro da zona sul de São Paulo. Além de piscina, salão de festas e segurança 24 horas, ela conta que se sentiu atraída porque o condomínio abrigava famílias com outras crianças. Júlia, seu marido e a filha de três anos pagam cerca de R$ 1,1 mil por mês de taxa para morar em um condomínio com mais de 140 apartamentos. “A gente conta com uma estrutura que seria muito mais cara de se manter em um prédio pequeno ”, afirma. Apesar disso, relata as dificuldades para reservar áreas comuns em datas festivas e as “estressantes” reuniões de condomínio. “O principal desafio é conciliar os interesses de tantas pessoas. Cada morador tem suas prioridades e opiniões, então nem sempre é fácil chegar a um consenso”, afirma. Ela comenta que o preço do condomínio não se apresenta como um empecilho, pois já está no orçamento familiar. “Aumentar o preço nunca é positivo, mas achamos que compensa”, argumenta. (function(){function e(){window.addEventListener(`message`,function(e){if(e.data[`datawrapper-height`]!==void 0){var t=document.querySelectorAll(`iframe`);for(var n in e.data[`datawrapper-height`])for(var r=0,i;i=t[r];r++)if(i.contentWindow===e.source){var a=e.data[`datawrapper-height`][n]+`px`;i.style.height=a}}})}e()})(); Segundo dados do IBGE, o número de moradores de apartamentos subiu de 8,5% em 2010 para 12,5% em 2022, um aumento de aproximadamente 47%. No Estado de São Paulo, o número de domicílios do tipo apartamento saltou de 1,84 milhão para 3,24 milhões no mesmo período, uma expansão de 76,2%, segundo levantamento da CDHU com base nos censos demográficos. A verticalização das cidades se traduz em novos comportamentos e um novo estilo de vida. “Os condomínios fomentam uma divisão da cidade, que vai se tornando mais inóspita. A rua é muro”, afirma a urbanista Paula Santoro, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP) e coordenadora do LabCidade. “E o modo de acessar os condomínios é o modo rodoviário, com o carro. O trânsito aumenta e não afeta só os que estão dentro. Eles também privatizam os espaços públicos, como calçadas e praças, que eram criadas no processo de abertura de loteamentos”, critica Santoro. “Os condomínios fomentam um modo de vida individual e baseado no carro”, complementa. A cidade de São Paulo tem hoje 32.172 condomínios, de acordo com a Lello. A maior parte deles, 38%, está na zona sul da cidade. A região com menos condomínios é a zona norte, que abriga apenas 8% desse total. A expectativa é que 620 novos complexos sejam entregues na cidade este ano. O número representa um avanço em relação a 2025, mas ainda está abaixo do pico de 2022. Na zona sul, a despesa média mensal chega a R$ 1.282, enquanto na zona leste o preço cai para R$ 750. São R$ 532 de diferença por mês, segundo dados do Data Lello. Na leitura de Arbex, da Lello Condomínios, porém, a localização não é um fator determinante do preço. “O condomínio entrega segurança, limpeza, conservação e regularidade fiscal e tributária . O valor pago leva em conta muitas variáveis, como número de unidades , quantidade de funcionários e equipamentos de lazer, entre outros”, complementa. Despesa de pessoal lidera gastos de condomínios De acordo com relatório da Lello, o item que mais gera despesas para os condomínios em São Paulo são os gastos com pessoal, que representam 49% de todas as despesas orçamentárias. Em um condomínio da zona sul com mais de 150 apartamentos, este gasto custa cerca de R$ 70 mil. Já um condomínio com menos de 30 unidades na zona leste , gasta R$ 15,8 mil, em média. “Quem aceita pagar uma taxa mais alta está buscando a contrapartida do que o condomínio pode oferecer. Isso é muito comum no alto padrão. Se o morador não tem restrições financeiras , ele valoriza e paga feliz por diferenciais como serviços de concierge, esquemas de segurança reforçados e prédios com um apartamento por andar, entre outras coisas”, diz Penteado, da Lopes. (function(){function e(){window.addEventListener(`message`,function(e){if(e.data[`datawrapper-height`]!==void 0){var t=document.querySelectorAll(`iframe`);for(var n in e.data[`datawrapper-height`])for(var r=0,i;i=t[r];r++)if(i.contentWindow===e.source){var a=e.data[`datawrapper-height`][n]+`px`;i.style.height=a}}})}e()})(); Os condomínios paulistanos movimentam orçamentos mensais médios que variam de R$ 60 mil a R$ 69,8 mil por mês, a depender do porte e da região. Os gastos com pessoal são responsáveis por 49% das despesas, de acordo com o relatório da Lello. O aposentado Marcos Cavanilla, subsíndico de um prédio com quatro torres e 324 apartamentos na Vila Prudente , acredita que manter funcionários diretos para a gestão e manutenção é o método de gestão mais eficiente, pois elimina as margens e taxas de empresas terceirizadas. “O condomínio tem dois funcionários próprios, uma gestora e um rapaz de manutenção”, descreve. “A piscina está um brinco porque temos uma pessoa dedicada, que está aqui todos os dias e conhece os moradores”, acredita. O Grand Garden abriga duas piscinas, quadra poliesportiva , churrasqueira, espaço gourmet e salão de festas. Segundo Cavanilla, o complexo tem cerca de mil moradores e o preço do condomínio custa cerca de R$ 900. Além da folha de pagamento de funcionários, o estudo da Lello detalha outros custos relevantes que compõem o orçamento mensal dos prédios. A conta de água, por exemplo, pode custar R$ 22 mil por mês em um condomínio com mais de 150 unidades da zona sul. Inadimplência do setor Dados da Lello apontam que a inadimplência da taxa de condomínio na capital paulista apresentou uma trajetória consistente de redução ao longo dos anos, caindo de 6,24% em 2022 para 5,30% em 2026. O índice observa os atrasos observados após 30 dias. “É um mercado muito equilibrado. Após 60 dias de atraso, a inadimplência cai para cerca de 2%”, afirma Arbex. Entretanto, outro estudo, da empresa de gestão condominial uCondo, aponta para um caminho diferente no restante do País. Os dados da companhia indicam que a inadimplência condominial no Brasil bateu um recorde em 2026, com 12,5% das taxas há mais de 30 dias sem pagamento. No Estado de São Paulo, o índice de inadimplência chegou a 12,14% no primeiro semestre de 2026, o maior índice registrado desde 2022. Segundo informações do estudo, o porcentual era de 11,19% no primeiro semestre de 2025. O custo do condomínio na região também passou de R$ 413, em 2022, para R$ 538 este ano — cerca de 30% de aumento. O levantamento não fez um recorte específico para a cidade de São Paulo. “O principal fator é o comprometimento da renda das famílias, combinado com juros elevados e aumento do custo de vida. Quando o orçamento aperta, muitas pessoas acabam priorizando dívidas com juros mais altos, como o cartão de crédito , e deixando o condomínio para depois”, afirma Léo Mack, diretor de operações da uCondo. O executivo aponta que essa inadimplência pode afetar todos os moradores que mantêm as contas em dia. “Quando a arrecadação cai, o síndico precisa reorganizar o orçamento, adiar melhorias ou até recorrer a rateios extras”, justifica. Além do impacto financeiro, o atraso pode provocar o adiamento de reformas, a redução de investimentos em segurança e a postergação de manutenções. Segundo Luciano Macedo, CEO da gestora condominial Cerus, isso prejudica a qualidade de vida dos moradores e a valorização dos imóveis. “A inadimplência deve ser tratada como uma questão coletiva”, defende.